El ser humano es el único que tropieza en la misma piedra dos veces (en España nuestro gobierno también) o como las SOCIMI, pudieron ser un instrumento eficaz contra el sobre endeudamiento del sector inmobiliario en nuestro país

Titulo largo donde los haya, no sé si por la falta de habilidad para resumir mi indignación, porque quiero decir muchas cosas, de forma implícita en el titulo, o simplemente que no he tenido mejor ocurrencia. El caso es que este post, es una reflexión de cómo desperdiciamos oportunidades para aliviar, en este caso, y sobre lo que va el tema, el stock de vivienda vacía, echando mano de soluciones que el gobierno trata de vendernos como imaginativas, (¡¡cómprate la residencia!!), que ni son imaginativas (ya existe en algunos países de nuestro entorno europeo, con otras condiciones), ni son soluciones, por lo que explicaremos a continuación. ¿No se pueden equiparar los edificios de oficinas, a las cantidades y cantidades de promociones de vivienda residencial vacía?.

En España empieza ya a ser un tópico, (por desgracia real en mucho de los casos), el que importemos de otros países ideas, legislación, sobre productos y servicios, en cualquier ámbito económico-social; para posteriormente regularlos mal, “parchearlos”, peor, con el resultado final de desperdiciar algo válido, y convertirlo en algo inútil.

En 1960 nacen en Estados Unidos los REITs (Real Estate Investment Trust), con el objetivo de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores. La fórmula escogida consistía en equiparar la inversión en productos inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria; es decir, a través de la compra de valores. Por esta razón, aunque no están obligados, la mayor parte de los REITs son sociedades que cotizan en Bolsa
Los REITs, que han aportado un gran dinamismo a los fondos inmobiliarios internacionales, ofrecen una exposición directa al mercado inmobiliario, con un alto grado de liquidez y transparencia.

Para los expertos de un buen número de entidades financieras, dentro de Europa, el mercado de oficinas en alquiler es posiblemente el más atractivo, especialmente en ciudades como París y Londres. También son varios los gestores que destacan el potencial de los países escandinavos, estando entre sus favoritos el mercado de oficinas de Oslo y el sector industrial en Suecia.

El hecho de poder invertir internacionalmente (a excepción de los REIT de Bélgica y Hong Kong) genera multitud de oportunidades como son la ampliación del alcance de identificación y captura de oportunidades inmobiliarias globales, la diversificación del riesgo a través de la adecuada elección de mercados poco correlacionados y la estabilización del ciclo inmobiliario al tener inversiones en diferentes estados del ciclo.

En España se les denomina SOCIMI (Sociedades de Inversión Inmobiliaria) y están reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (http://www.boe.es/boe/dias/2009/10/27/pdfs/BOE-A-2009-17000.pdf). Pese a ello, a fecha enero-2011 aún no existe ninguna SOCIMI cotizando en el mercado español aunque sí hay noticias de creación de ellas. Las principales características que marca la Ley son:

Una Socimi es una sociedad anónima cuyo objeto social es la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, sea cual sea el uso. Se caracterizan por un régimen fiscal muy ventajoso a cambio de exigir el reparto vía dividendo de la casi totalidad de las rentas generadas. Además, que sus acciones deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado (en una bolsa). En teoría la Socimi, en mi humilde opinión, y como todo lo que hacemos en España, es una mala importación de los REIT (Real Estate Investment Trusts) anglosajones.
La Socimi tienen una serie de características de las que yo destacaría:

1. Permite a los pequeños y medianos inversores particulares adquirir propiedades que, por su tamaño, les serían inalcanzables de forma individual. (cuestión ya contemplada, pues esto se hace a través de los famosos Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII)).

En el concepto Socimi vs. FII, la principal diferencia estriba en que los FII, proporcionan un dividendo fácil de cuantificar y de prever garantizado. Y, sobre todo, la posibilidad de entrar y salir de la sociedad a su libre antojo, comprando y vendiendo acciones en tiempo real gracias a que cotizan en mercados libres, eso sí, al precio que fije el mercado.

2. Una segunda característica, es que, para mí, la Socimi aporta transparencia, pues no hay mejor valoración de una empresa o de un activo inmobiliario que la que le otorga el mercado cotizado, máxime si la propiedad está en arrendamiento.

3. Por último, este soporte de inversión inmobiliaria, la Socimi, aporta seguridad jurídica para el inversor particular: tratándose de sociedades cotizadas difícilmente se podría reproducir el escandaloso ‘corralito’ al que los gestores de los antiguos FII, sometieron a sus partícipes a comienzo de la crisis.

Entonces, si aportan liquidez, transparencia, accesibilidad, seguridad jurídica, porque han fallado?.
En mi opinión hay distintos factores:

Una regulación demasiado rígida, el advenimiento del estallido de la burbuja inmobiliaria, y, sobre todo, una fiscalidad inadecuada: La EPRA (European Public Real Estate Association) emitió el 13 de noviembre de 2009 esta nota en la que tacha la regulación de las Socimi en España de “oportunidad perdida”. ¿Y eso? Pues porque no se aplicó la regla de tributación a nivel del accionista. En los REIT de Europa y Estados Unidos la sociedad no tributa (o lo hace testimonialmente) y son los accionistas, al cobrar el dividendo, los que pagan impuestos.

Aquí se optó por una tributación mixta: del 18% para las Socimi, y del 12% para los accionistas que fueran personas jurídicas. Las personas físicas, exentas. En fin, ya saben, lo de siempre en España, el mundo al revés. Me acuerdo cuando era pequeño que los curas agustinos, siempre decían a la hora de los exámenes, (para mí matemáticas era malísimo): ….”si copias hazlo bien”; (algún día contaré una anécdota en este sentido, con mi querido amigo Fernando Piedrafita)…;
pero no quiero desviarme: Resulta que el gobierno español, copia, pero lo hace mal, y claro: “¡se le nota!. Fernando, un abrazo, te copié, y te copié mal, por eso nos pillaron, no podía pretender siempre bordeando el suspenso-aprobado, de repente hacer una examen de notable alto, que era siempre tu nota. Padre Elias, donde quiera que esté, nos pilló, aunque jamás reconociera el delito.

Volviendo a nuestro asunto. Todos los value investor a los que he consultado, conocidos o no, para resultar lo más objetivo posible, ¿saben qué me han dicho?. Que para invertir en España se necesitaban dos cosas: que la banca reconociera las pérdidas en los activos (precios bajos) y que se proporcionara un vehículo de inversión semejante al REIT (reformar las Socimi).

¿Y saben de qué volumen de inversión estamos hablando? . Pues según un estudio realizado por IESE, (que he consultado), IPD y Asprima, la friolera de 100.000 millones de euros potenciales. A esta cifra se llega a partir de la comparación de lo que sucede con los países de nuestro entorno. Así, mientras en Francia, Reino Unido y Alemania la inversión institucional alcanza el 15% del PIB, en España se queda en el 5%.

PRIMERA PIEDRA: Importar, regular y regular mal. Nuestro Gobierno, se pone manos a la obra, y planea una reforma de las Socimi, que por otro lado si entiendo que era urgente y necesaria.
Pues bien, pasemos a analizar el Anteproyecto (págs. 12-14) que ha presentado Fomento:

1) Plazo de mantenimiento de los inmuebles promovidos por la entidad: se reduce de 7 a 3 años. En principio me parece una medida positiva, pues permite a las sociedades recomponer y adaptar más fácilmente su cartera de inversiones. Además, es coherente con la reforma de la LAU por la cual el inquilino tiene la facultad, en vivienda, de mantener el contrato por 3 años a su voluntad.
2) Diversificación: ya no es necesario tener al menos 3 inmuebles ni que ninguno de ellos represente más del 40%. Me parece positivo. De hecho, hay inmuebles únicos que por tamaño y envergadura pueden constituir una inversión muy atractiva para un particular (un gran centro comercial, una torre de oficinas tipo las cuatro torres o Picasso, un parque empresarial o industrial, una gran promoción de viviendas en alquiler).
3) Reducción del capital social de 15 a 5 millones. Relajar la exigencia de capital social no ocasiona ningún perjuicio y facilita la constitución de Socimis.
4) Obligación de distribución de beneficios: del 90% al 50%. Esta medida distancia a la Socimi del REIT. Estos vehículos de inversión se originan para que los particulares puedan acceder a la inversión en activos que por su precio sólo están al alcance de las grandes fortunas y de los inversores institucionales. Desligar la inversión de la rentabilidad del inmueble alimenta o incentiva al inversor menos conservador, más preocupado por la revalorización que por la rentabilidad.
5) Eliminación del requisito de un máximo del 70% en financiación ajena. En fin, parece mentira que estemos en una crisis uno de cuyos orígenes sea haber practicado loan to value , o préstamo a valor; del 90%, el 100%, e incluso más. Un endeudamiento superior al 70% no es nada recomendable para la salud de una compañía, se dedique a lo que se dedique (además de francamente difícil de obtener hoy día).
6) Requisitos para admisión a cotización en mercado regulado: de 25% al 15% del capital en circulación, y de 100 a 50 accionistas mínimo. La reducción del capital en circulación parece una medida que va en contra de los objetivos de liquidez y transparencia que hacen a un REIT atractivo para el particular: menos free float es más manipulación y/o intervención del precio real. La reducción del número de accionistas necesarios es inocua; contribuye en principio a facilitar la constitución del vehículo.
7) Las sociedades tributan en función del resultado del ejercicio, no del reparto de dividendos. Es una medida coherente con la medida 4): sólo faltaba que habiendo reducido del 90% al 50% la obligación de distribuir dividendo, la tributación se siguiera relacionando con el reparto de dividendo. (ojo!!!, que esto sea coherente no quiere decir que sea lo apropiado)
8) Las rentas exentas provenientes de vivienda en alquiler se elevan del 20 al 25%, si más del 50% de la cartera son viviendas. La medida trata de potenciar y dar salida al exceso de stock de vivienda. Sinceramente no parece un gran incentivo.
9) Tipo de gravamen al 19% para todas las rentas. Es positivo en cuanto simplifica. Sin más.

SEGUNDA PIEDRA.- Valoración global:
Aunque aparentemente muchas de las disposiciones parecen flexibilizar el marco legislativo de las Socimi, el conjunto de las medidas no me resulta ni mucho menos satisfactorio, en aras al objetivo para el que se han pretendido reformar. La sensación es que la mayoría de las medidas están pensadas no tanto para atraer capital extranjero -ni tampoco para incentivar a los particulares- como para permitir convertir en Socimis (aprovechándose de sus ventajas fiscales) situaciones ya preexistentes o consolidadas. De alguna manera, las Socimi, con los nuevos requisitos, se están convirtiendo en Sicavs inmobiliarios que facilitarán a grandes fortunas (family offices) e inversores institucionales españoles (aseguradoras, bancos,..) pagar menos impuestos. Si señores gobernantes, si, siempre con el mismo: Nuestros gobiernos no fueron al cole el día que explicaban Constitución: Ustedes representan y tiene que mirar por todos pero en especial por el ciudadano de a pie.

Van en contra del espíritu de los REIT, en la medida en que tratan de empequeñecer su tamaño (cláusulas 2,3 y 6) y adaptarlo a situaciones preexistentes (cláusulas 5); reduciendo el interés del particular por tomar parte en ellas (cláusulas 4 y 6). Definitivamente, las cláusulas 4 y 6 me parecen totalmente transparentes y reveladoras sobre la verdadera intención del legislador. Incluso la cláusula 1 puede ser interpretada como fomento indirecto del desarrollo de nuevas promociones.

– Los REIT se caracterizan por liquidez, transparencia, y profesionalización de la gestión de activos. Ninguna de las medidas va en esta dirección.
– En los REIT verdaderos, las sociedades no tributan nada o lo hacen muy poco: se tributa a nivel del partícipe, sobre los dividendos percibidos.
– A cambio de no tributar nada, los REIT tienen la obligación de repartir casi todo el beneficio vía dividendo. Ahora ya no va a ser así (sólo 50%), perdiendo interés el particular en tomar parte en la Socimi.
– Su bajísimo free float ofrece muy poca liquidez, y a un precio muy manipulable. El particular bien informado no entrará.
– Me temo que los grandes REIT extranjeros no quedarán seducidos por esta legislación. Los 100.000 millones seguirán sin entrar al país.
– No va a ayudar a liquidar stock vía inversores para arrendar. La medida 8 es cosmética.

En definitiva, la Socimi se aleja más del REIT en esta reforma. Las han transformado en un vehículo fiscalmente barato (e ineficiente a los propósitos del REIT) para inversiones ya existentes de grandes fortunas y de inversores institucionales locales. Las medidas 4, 5 y 6 son la prueba del algodón. Another day in paradise. Como diría Forges: …..”Qué pereza de país…..”.

Rafael Ardura Urrea
Business Manager
GRUPO RETIRO

CEO – Founder y MD Partner
SERVIGESTION

Project Manager
ALLES HAUS BAUAG

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