Mañana me puede pasar a mi

Mucho se está hablando estas semanas sobre la necesidad de que los bancos paren sus políticas de ejecuciones y desahucios para evitar los dramas personales a los que todos hemos asistido en las últimas fechas. Todos sabéis por anteriores post que los bancos no son santos de mi devoción, ¿Cómo captar clientes?; y, para que engañarnos, yo mismo estoy inmerso en un proceso de refinanciación de mi hipoteca, ¡y eso teniendo trabajo!; pero de ahí a demonizarlos, destrozarles las sucursales, y en el mejor de los casos tacharlos de asesinos, tampoco me parece de recibo, pues no es menos cierto que el ciudadano también tiene algo de responsabilidad, cuando firma un negocio con el banco.

Video de Manifestación en Baracaldo. La medida del gobierno de parar los desahucios para personas que cumplan una serie de criterios parece más una medida para ganar tiempo para el análisis de las modificaciones a realizar en la ley hipotecaria que una solución definitiva al problema.
Desde la serenidad que da el paso de los días, y bajo otra perspectiva, amén de posteriores análisis más técnicos que también publicaré, Antes de comenzar el análisis vamos a dejar claros una serie de conceptos útiles:

– Dación en pago: proceso mediante el que, cuando el hipotecado no puede hacer frente al pago de su hipoteca, el banco le compra su inmueble o solar al valor de la hipoteca pendiente, quedando las dos partes saldadas en este acto.

– Ejecución hipotecaria: proceso mediante el que, cuando el hipotecado no puede hacer frente al pago de su hipoteca, el banco le ejecuta la deuda judicialmente. En este proceso, el banco generalmente se adjudica el inmueble o solar en la subasta a un 60% del valor de tasación definido en la hipoteca, pasando a deberle el hipotecado la diferencia entre la deuda pendiente y el valor de la subasta, más los intereses de demora del 20-25% acumulados durante el periodo que dure el proceso de ejecución hipotecaria.

– Hipoteca sumergida: hipoteca en la que el principal pendiente de devolver por el hipotecado es superior al valor de mercado debido a un descenso brusco de los precios de mercado.

– Riesgo moral: concepto económico por el que un individuo o entidad toma más riesgos de los que serían lógicos a sabiendas de que las consecuencias de sus actos las asumirán otros y no él mismo.

ASUMIR RIESGOS DE FORMA DESMEDIDA

Parece claro que durante el periodo de boom inmobiliario, y bonanza económica, en ese entorno mal llamado de estado de bienestar tanto entidades bancarias como particulares, no midieron bien los riesgos asociados al sobreendeudamiento inmobiliario, en la creencia histórica de que el subyacente que garantizaba los créditos (los propios inmuebles y solares) no disminuiría nunca su valor de mercado, más bien al contrario, se revalorizarían. La imprudencia, tanto en el prestar como en el recibir prestado, fue generalizada.

Pues bien ahora ese escenario se ha roto, encontrándose un porcentaje elevado de los créditos bancarios inmobiliarios e hipotecas de particulares “sumergidas”.
Para no ser fariseos, y, no obstante lo anterior afirmado por mí, sobre la falsa apariencia, pues es, eso, una falsa representación mental, de que son los únicos culpables, y los asesinos; la verdad, es que las consecuencias de esta imprudencia general, están siendo muy distintas para las entidades bancarias con problemas, que para los ciudadanos con problemas.

El sistema bancario ha recibido hasta el momento 85.000 M€ (FROB, SAREB, EPA…) de ayudas ampliables a 130.000 M€ asumidas por el contribuyente mientras que se niega a establecer la dación en pago como procedimiento estándar de actuación en las situaciones en las que el hipotecado no puede hacer frente a su hipoteca.

Las entidades bancarias aluden al “riesgo moral” de que, al establecer como procedimiento estándar la dación en pago, hipotecados que realmente si puedan hacer frente a sus hipotecas, dejen de pagarlas para “quitarse su inmueble de encima”, asumiendo el banco la merma entre su precio de adquisición y el precio de mercado. Esta argumentación por parte de las entidades, cuando menos parece curiosa después del “impresionante rescate” que se les ha proporcionado.

LA DACIÓN EN PAGO, INSTRUMENTO REGULADOR DEL CRÉDITO INMOBILIARIO

Pero, ¿qué tiene de positivo la dación en pago?. Pues básicamente que los bancos, al asumir un riesgo superior de quedarse con el inmueble o solar si el hipotecado “falla”, exigirán mayores fondos propios (30-40% del precio) al comprador, ganando calidad los créditos hipotecarios, recuperándose de forma progresiva la economía (nuestro principal problema) y evitando futuras burbujas inmobiliarias. No hay que obviar que las trágicas imágenes de los últimos días tampoco convienen a la imagen de la “marca” España, así como a las de las diferentes entidades financieras.
Pero, ¿qué hacer con las hipotecas “antiguas” con problemas?. Existen los mecanismos para evitar fraudes. La dación podría ser aplicable a los individuos sin otros inmuebles o bienes (dato validable mediante su declaración de la renta) y sin trabajo o ingresos insuficientes (datos validables mediante el INEM o sus correspondientes nóminas) para hacer frente a sus cuotas. Es decir, medios para evitar el fraude existen, lo que quizás falta es la voluntad de cambiar la situación de prevalencia de unos sobre otros.

Rafael Ardura Urrea
Business Manager
GRUPO RETIRO

CEO-Founder & MD Partner
SERVIGESTION

Project Manager
ALLES HAUS BAUAG

20121123-114405.jpg

20121123-114414.jpg

Tagged with:
Posted in PERSONAL

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Categorías
November 2012
M T W T F S S
    Dec »
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  
%d bloggers like this: