¿De verdad alguien se cree que existen las “gangas” inmobiliarias?

De un tiempo a esta parte no vengo más que escuchando, a inversores, compradores particulares, e incluso a profesionales del sector, en foros o grupos de redes sociales, ideas transmitidas en frases como: “hay que esperar porque los pisos van a bajar más”, el mejor mercado para la compra en la actualidad, son los bancos, porque encuentras auténticos “chollos”, el que tiene liquidez ahora se está “forrando”, pues está comprando a un precio bajísimo (no se dice comparado con qué), inmuebles prime, etc….

En mi opinión profesional este descriptivo de “ganga” encierra tres realidades:

 Son viviendas con un menor precio comparado con el excesivo de años anteriores.
 Lo que ofrecen los bancos son pisos más caros que los de particulares, pero con hipotecas más ventajosas.
 El precio de la vivienda no será objetivo por lo menos hasta 2016.

Todos aquellos que hemos vivido los años de la especulación inmobiliaria, y muchos que firmaron hipotecas asfixiantes para poder comprar una vivienda cuyo coste estaba muy por encima de su precio real, y de lo que podían pagar, no pueden dejar de mostrar asombro hacia las ofertas inmobiliarias que desde el sector bancario salen al mercado, auténticas gangas que no dejan de sorprender a algunos, pero que la experiencia nos invita a examinar con cautela. De ahí, que la pregunta acertada sea, ¿esto de las gangas es el timo del “tocomocho”?

Era crónica de una muerte anunciada, una vez estallada la burbuja, comprar una vivienda iba a ser, si no la mitad, bastante más barato, que hace dos años. Pero ni son tan baratas, ni hay tantas gangas, ni facilidades para acceder a las mismas.

Lo que hay detrás de las gangas inmobiliarias de los bancos

Comencemos con los pisos que ofrecen los bancos, esos que se quedaron una vez pusieron término a sus desahucios (sangría sin precedentes en el entorno europeo). Primera premisa, no son gangas, sino viviendas que ahora tienen un precio menor comparado con el sobredimensionado y excesivo de años anteriores. Los bancos están desesperados por desprenderse de sus activos inmobiliarios, y atraer a un posible cliente haciéndole creer que está ante la posibilidad de acceder a un verdadera ganga, es la baza que han decidido llevar a cabo. Incluso a sus mejores clientes, se los ofrecen tipo “lote”!!!!.

Banco Santander, a través de Altamira Real Estate, nos ofrece pisos de segunda mano a precios increíbles, Caixa Catalunya, a través de Procam, las mejores viviendas del mercado, e incluso la nacionalizada Bankia, da descuentos de hasta el 50%. La banca está soltando lastre del atracón de ladrillo y busca clientes que asuman parte de la indigestión. Pero si algo hemos aprendido de la crisis inmobiliaria es que no es verdad que los pisos no puedan bajar de precio, y que siempre era un valor revalorizable.

No obstante, solo hay que profundizar en sus ofertas para darse cuenta, que las mejores, es decir, las que anuncian, suelen responder a viviendas en zonas de costa o periferias de las ciudades. Además, o bien son pisos de segunda mano (o de primeros embargados, como prefieran) o bien con ciertos años ya desde que terminaron las obras, y por tanto, el comprador debe extremar la precaución a la hora de evaluar el estado en el que se encuentran, o se abandonó en su momento, la vivienda. Tampoco está demás, en caso de urbanización comprobar el estado de las zonas comunes y las de la mancomunidad.

Esencial también saber, que el descuento o porcentaje de rebajas que nos ofrecen, se hace sobre el precio inicial que pagó el primer comprador por ella. Ese precio estaba ya entonces muy por encima del precio que podía pagar un español con un salario medio. Sobredimensionado y excesivo, tuvo como consecuencia que su primer propietario acabara embargado por no poderlo vender ni más caro ni por el importe de la compra. Si un piso de 70 metros cuadrados (para una tipología de persona entre 25-35 años) que costaba 350.000 euros en el centro de una gran ciudad se rebaja al 50%, puede parecer una ganga. Pero 150.000 euros es un precio aún superior al real, porque los precios realistas serán los que se puedan pagar con los actuales sueldos.
Y 150.000 euros son todavía difíciles de poder pagar con financiación ajena. Si no hagan cuentas sobre lo que debería pagar con su salario actual en concepto de hipoteca y durante cuántos años.

Por último, no podemos olvidar la dificultad para acceder al crédito que actualmente encontramos, y todo ello, y a pesar de que desde la Adicae.Asociación de Usuarios de Bancos Cajas y Seguros, que os recomiendo sigáis en su web (adicae.net), twitter @ADICAE, nos aseguran que las entidades ofrecen mejores condiciones para la financiación de sus propios inmuebles, a cambio de ofrecer pisos más caros de los que podrían encontrarse en venta por particulares, aprovechándose de esta manera de su ventaja como prestamistas. Así que lo que realmente encontramos, son pisos más caros pero con hipotecas más ventajosas.

Promotores que engañan

Cuidado con los promotores de última hora que se presentan como salvadores de todos aquellos que no pueden acceder a la vivienda. Aquí la experiencia crea cautelas, pero las “gangas” que ofrecen son tan atractivas que más de alguno se ha visto engañado por las fabulosas compras sobre plano de “poceros buenos”. Y es que el contexto actual, crea un caldo de cultivo ideal para oportunistas a la caza del comprador necesitado de gangas.

Los precios de la vivienda no serán objetivos hasta 2016

Tomadas la precauciones pertinentes, aquellos que decidan proseguir con la búsqueda de su “chollo inmobiliario” añadir que son muchos los expertos inmobiliarios que recomiendan seguir esperando, pues se estima que los pisos se seguirán reajustando en los próximos años.
Y en cualquier caso recomiendo que el que esté en condiciones de comprar ya, sea inversor, o particular con posibles, lo haga, ya, porque esos reajustes no van a ser necesariamente a la baja.

Las reclamaciones al sector financiero se han duplicado en el último año

Hay que tener en cuenta que las estrategias de venta de las entidades bancarias pasan inevitablemente por la suscripción de la hipoteca con la entidad y que la banca se ha ganado el segundo puesto en el número de reclamaciones que los usuarios presentaron el pasado año por malas prácticas. De esta manera, y según la organización de consumidores FACUA, las reclamaciones a bancos han pasado del 7,8% al 16,5%, algunas de ellas referentes a la concesión de hipotecas. Por todo ello, y lo anterior, conviene extremar la precaución, pues los chollos en sí, ni están, ni se les esperan.

Rafael Ardura Urrea
Business Manager
GRUPO RETIRO

CEO-Founder&MD Partner
SERVIGESTION

Project Manager
ALLES HAUS BAUAG

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