UNA REFLEXIÓN SOBRE LA ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO. LA INDEFENSIÓN DEL CIUDADANO FRENTE A LA BANCA PARTE I

Me llegan por distintos foros el intenso debate que últimamente hay, entre profesionales del sector, particulares, y teóricos en la materia, sobre la influencia que van a tener los Bancos y la Sareb, en los precios de los pisos que los particulares intentan vender, o en las consecuencias que estos tendrán en el mercado inmobiliario.

Yo tengo claro por lo visto hasta ahora que el único objetivo declarado por ambos, es vender el stock de inmuebles de primera y segunda mano al menor precio posible. Con ello, limitarían sus pérdidas, y esto repercutiría en menores pérdidas para el Estado, que es en definitiva el garante de todo este “tinglado”, me refiero al rescate por un lado y a la reestructuración de activos por el otro.

Además, tanto los Bancos y Cajas, como la Sareb, parten de la desventaja de no poder vender por debajo de un precio predeterminado. Por lo tanto, según vayan creando provisiones para hacer frente a las pérdidas existentes, bajarán los precios de las viviendas. De esta manera, se intenta mantener la idea de una solvencia del sistema financiero, que es inexistente.

Los particulares, por el contrario, no tendrían este problema. Aquellos que adquirieron su casa antes del año 1999, no tendrán pérdidas en caso de vender, al haber comprado a un precio inferior que el del año 2013.

En virtud de los planteamientos antecesores en los dos párrafos anteriores, la pregunta es clave: ¿Cómo conseguirán los Bancos y la Sareb vender sus viviendas más caras que los particulares?. La respuesta es clara: mediante el control del crédito que ponen a disposición de los vendedores de pisos.

Los Bancos y Cajas financian sus propios pisos al 100% del precio de venta, normalmente ahora, con un Euribor más el 0,5% y hasta 50 años. Estas condiciones no tienen nada que ver con las que tienen los particulares, que son muchísimo más restrictivas, ya que los bancos sólo financiarán hasta un máximo del 80% del precio de venta, con un Euribor más el 3% y un máximo de 30 años.

De todo esto, se deduce, que las cuotas hipotecarias resultantes de endeudarse para adquirir un piso de un banco, son muy inferiores a las resultantes de la compra de un piso de particular.

Muchos ciudadanos creen que pueden comprar cualquier bien que le sea financiado, el resultado es que los compradores ven mucho más interesante la compra de vivienda cuando el vendedor es el Banco y Caja que cuando se trata de particulares. Pero en realidad, esta idea fue una de las premisas que nos llevaron a la crisis inmobiliaria de 1973-2006.

Durante esta crisis, en el punto más alto de los precios de las casas, el trabajador medio español llegó a pagar 15 veces su salario medio, para comprarse una casa.

Una vez que las viviendas de los Bancos hayan sido absorbidas por el mercado, la Sareb sacará a la venta las suyas y el crédito seguirá sin fluir para la venta de viviendas cuyos propietarios son particulares.

Mediante esta dinámica, se consigue en tramos o fases el control de la salida de los inmuebles al mayor precio posible. El banco malo mantiene los bienes de peor calidad, a la vez tiene unos precios mucho más altos que los Bancos y Cajas en grado de bienes en comparativa.

Conclusión: Para mi clara, existe en la actualidad un triple mercado inmobiliario, y las consecuencias de todas éstas prácticas intervencionistas sobre el mismo, no acelerarán su recuperación. La digestión de la vivienda vacía todavía será lenta y pesada, y veremos si sostenible en el tiempo, en una economía en la que, no, nos olvidemos, el “ladrillo” has sido, y es, uno de sus pilares básicos.

En riesgo la Industria de la Automoción, y con el Turismo como único combatiente, pues lejos estamos en renovables, tecnologías, etc…, la situación todavía se antoja, complicated, …..very complicated.

Rafael Ardura Urrea
Business Manager
GRUPO RETIRO

CEO-Founder&MD Partner
SERVIGESTION

Project Manager
ALLES HAUS B

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