Rentabilidad, Apreciación del Activo y Financiación: Más Claves para que la inversión extranjera “entre” en el inmobiliario español.

Hace unos días hablaba de algunas razones por las que el inversor extranjero se sentía “atraído” hacia el mercado inmobiliario patrio, y de que los inversores internacionales toman nota de algunos aspectos sobre el funcionamiento de éste para evitar sustos y posteriores quebraderos de cabeza; y destacaba que una legislación estable es analizada a la hora de optar por de invertir en ladrillo español?. Hoy abordare otras dos cuestiones que me parecen claves: precio-retorno, y financiación
Hablando ya en términos de inversión pura y dura, y teniendo un marco legislativo propicio
http://bit.ly/1kulSu3 es evidente que, como en toda inversión que se precie, el cálculo del retorno de la inversión será el aspecto más importante que valorará cualquier inversor. Estos retornos vendrán determinados por el perfil del inversor, y estarán directamente relacionados con el riesgo que se asume al llevar a cabo una inversión. Así, el binomio riesgo/rentabilidad es el que va a condicionar todas las inversiones siguiendo la regla de oro de “a mayor riesgo de la inversión, un inversor exigirá una mayor rentabilidad”.

A la hora de invertir en inmobiliario se puede distinguir a grandes rasgos entre dos tipos de inversiones:

1. Las inversiones que buscan una rentabilidad (denominada yield si se mide de forma estática o Tasa Interna de Retorno (TIR) si se analiza un periodo de tiempo concreto) por el flujo de ingresos que genera el activo en cuestión.
2. Inversiones que se centran más en la potencial apreciación de un activo, es decir, comprar a un precio determinado para vender a un precio superior a posteriori.

En los momentos por los que atraviesa el mercado actualmente sería fácil combinar los dos ángulos, ya que los precios de los activos han sufrido grandes ajustes respecto a los valores máximos históricos por lo que, además de obtener una rentabilidad, es muy probable que en el momento de la venta el activo se revalorice y se pueda vender a un precio superior al de compra.

Los retornos de una inversión tienen una relación directa, también, con el acceso a la financiación para la inversión en operaciones inmobiliarias. La disponibilidad de crédito por parte de las entidades financieras aumentar el apetito inversor: en las operaciones en las que se financia parte del precio de compra con deuda (apalancamiento), la rentabilidad/retorno obtenido es mucho mayor dado que los recursos propios que tiene que destinar el inversor son menores. Uno de los factores que ha hecho que durante los últimos años el volumen de inversión inmobiliaria haya descendido drásticamente es la escasez de crédito disponible y su alto precio en caso de poder ser obtenido.

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