ASPECTOS TÉCNICOS DE LOS ACTIVOS: OTRO FACTOR A TENER EN CUENTA POR EL INVERSOR EXTRANJERO PARA INVERTIR EN EL INMOBILIARIO ESPAÑOL

ASPECTOS TÉCNICOS DE LOS ACTIVOS: OTRO FACTOR A TENER EN CUENTA POR EL INVERSOR EXTRANJERO PARA INVERTIR EN EL INMOBILIARIO ESPAÑOL

En mis últimos post, he tratado de dar unas breves pinceladas de algunas de las razones por las que el inversor extranjero, ha puesto sus ojos en España, a la hora de efectuar sus inversiones en nuestro inmobiliario http://bit.ly/1kulSu3 y http://bit.ly/1r60zED
Pero no es menos cierto que razones como legislación, fiscalidad, precio-retorno y financiación son razones comunes en cualquier tipo de inversión y sector. Centrándonos en la inversión en activos inmobiliarios, el inversor extranjero pone en valor determinados aspectos técnicos de los inmuebles, que les permiten hacer todos sus análisis financieros para establecer, un escenario propicio de inversión.
Hasta ahora se han analizado aspectos clave comunes a inversiones prácticamente de cualquier tipo y sector, pero lógicamente las inversiones inmobiliarias, a través de cualquiera de los mecanismos habilitados, FII / SII / SI, en el marco de las IIC que es la regulación existente como marco legal, tienen un componente material. Los activos inmobiliarios son activos tangibles que conviene analizar desde el punto de vista técnico, ya sea en cuanto al proyecto de ejecución material y su diseño, materiales de construcción utilizados, instalaciones de climatización, comunicaciones y seguridad, antigüedad y el estado de mantenimiento del activo, etc.

A la hora de analizar un activo –que no sea de nueva planta– para realizar una compra, uno de los puntos a tener muy en cuenta es conocer cuál va a ser la cantidad de dinero que necesita ser invertida en el activo para ponerlo en valor y poder así competir con la oferta de producto en el mercado en igualdad de condiciones. Es decir, saber de antemano si dentro de los próximos años va a ser necesario cambiar ascensores o climatización, por poner un ejemplo, ya que se trata de cantidades muy importantes que el futuro comprador tendrá que desembolsar. A esta partida se le denomina CAPEX y es fundamental determinar qué conceptos y por qué cantidad, así como el plazo para llevarla a cabo.

Técnicamente también se presta especial atención a la eficiencia del espacio del activo en sí, es decir, qué porcentaje de pérdida existe entre la superficie construida y la superficie realmente alquilable para un inquilino, (lo que entendemos por superficie útil). En ello influyen numerosos aspectos, utilizando como ejemplo un edificio de oficinas, habría que prestar atención a la forma de la planta, el número de pilares y columnas, así como su disposición, distancias a fachada, luz natural, si es una planta diáfana y que permite la división en módulos independientes de menor tamaño, etc.

Otro de los aspectos materiales que se tienen muy en cuenta son los gastos de mantenimiento (services charges, operating expenses u Opex) del activo, ya sean estos gastos de limpieza y mantenimiento, seguridad, suministros, o bien los que se deducen de la propia gestión del activo por parte de terceros. Este punto es fundamental ya que esta serie de gastos es la que determina la diferencia entre la renta bruta, que se les cobra a los inquilinos, y la renta neta que va a recibir el inversor. En otras palabras, el flujo libre de caja sobre el cual el inversor va a basar todo su análisis financiero. Se introduce así el último de los aspectos fundamentales a analizar: la situación arrendaticia.

Por el contrario, y para discernir una rentabilidad en su inversión basada en los flujos que genera un activo, van a prestar especial atención al nivel de ocupación del inmueble y a las condiciones arrendaticias de los inquilinos que ocupan dicho activo. Analizarán en profundidad los contratos de arrendamiento en vigor para comprobar la siguiente información:
 Duración del contrato: de obligado cumplimiento y mecanismos de prórrogas para ambas partes. A ello se refieren las siglas WALT o WAULT, que indican la duración del contrato hasta su fin o hasta su periodo de obligado cumplimiento respectivamente y prorrateada por la superficie que ocupa.
 Nivel de renta: si está por encima o por debajo de la renta de mercado, si tiene estructuras de renta escalonada, bonificaciones o carencias en el pago de la renta, renta variable asociada a ventas.
 Renta neta vs. renta bruta: qué porcentaje de renta se “pierde”, es decir, qué gastos tiene obligación de pagar el propietario y cuáles el inquilino. Los inversores valoran especialmente los contratos en los que los gastos son sufragados por los inquilinos en su totalidad y por tanto la renta bruta se iguala a la renta neta (contratos triple neto), muy habituales en operaciones de sale & lease back.

De igual manera se tendrán en cuenta todas las obligaciones y derechos que se puedan recoger en un contrato de arrendamiento conforme a la legislación vigente y que puedan suponer contratos con cláusulas muy abusivas para alguna de las partes si no se revisan a conciencia por asesores legales: derechos de tanteo y retracto, derechos de cesión y subarriendo, obras del inmueble, etc.

Tagged with: , , , , , , , , , , , , , , , , ,
Posted in Sin categoría

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Categorías
June 2014
M T W T F S S
« May   Jul »
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30  
%d bloggers like this: