NUEVAS FORMULAS DE ACCESO A LA VIVIENDA CONTRA BURBUJAS Y SOBRE ENDEUDAMIENTOS. LAS TENENCIAS INTERMEDIAS

Hasta hace unos días, la única fórmula de tenencia de un inmueble, sin financiación bancaria, que conocía era la Renta Vitalicia Inmobiliaria, sobre la Vivienda de una Persona Mayor, dependiente y que necesita un traslado inmediato a un Centro Residencial. Muchas parejas jóvenes con trabajo fijo, pero insuficiente para acceder a la financiación bancaria, o con miedo a sobre endeudarse, podían por el precio de un alquiler mensual, adquirir un inmueble, pudiendo disponer de él desde el primer momento, aunque siendo plenos propietarios, a partir del fallecimiento de la Persona Mayor.

Está claro que a “Nuevas Realidades”, “Nuevas Soluciones”. En Cataluña, están valorando, la modificación de su Código Civil donde se introducen dos nuevas formas de acceso a la vivienda, bajo el paraguas de lo que ha venido a conocerse como “Tenencias Intermedias”. La vía de penetración en España, por Cataluña, tiene su inspiración en Reino Unido y en los Países Bajos, y siguen la orientación de la reciente Directiva 2014/17/UE.

Las tenencias intermedias suponen un cambio estructural del concepto de propiedad no visto desde tiempos de Alonso Martínez en nuestro derecho civil. Se trata de combinar asequibilidad, flexibilidad y accesibilidad en el acceso a la vivienda combinando las ventajas de la propiedad (estabilidad) con los del alquiler (asequibilidad y flexibilidad) al tiempo que van dirigidas especialmente a aquellas familias que no contemplan el alquiler como su forma de tenencia;  pero que tampoco pueden recurrir al mercado de propiedad plena sin sobre endeudarse o por falta de financiación. Por ambos aspecto son intermedias

La propiedad compartida consiste básicamente en una adquisición progresiva del dominio de la vivienda, de manera que el adquirente lo es de una parte de la vivienda (por ejemplo, un 25%; un 5% con recursos propios y un 20% mediante financiación externa) y por el resto (75%) paga una renta al vendedor. El comprador se considera propietario a todos los efectos desde el primer momento, participando en las reuniones de la comunidad de vecinos, adaptando el inmueble a su conveniencia (de acuerdo a las directrices que marca la LPH), usándolo y disfrutándolo en exclusiva y pudiendo disponer de la parte del mismo que ya tiene, tanto inter vivos como mortis causa.

También tiene el derecho a ir optando por sucesivos porcentajes de propiedad del inmueble (del 10% como mínimo) o bien siguiendo un plan pactado o bien libremente hasta 99 años. A cambio, paga todos los gastos. El vendedor se limita a cobrar la renta y tiene una acción para evitar el empeoramiento sustancial del inmueble.

Por su parte, la propiedad temporal permitirá adquirir un inmueble por un número de años determinado (entre 6 y 99 años), es decir, por el tiempo que realmente se necesite. Durante ese tiempo, el adquirente es propietario a todos los efectos, incluyendo su uso y disfrute en exclusiva y su posibilidad de enajenación sin límites tanto inter vivos como mortis causa. El vendedor tiene el derecho a recuperar el inmueble gratuitamente una vez expirado el plazo, a enajenar su expectativa (que vale más cuanto más tiempo pasa) y a ser compensado en caso de deterioro negligente del inmueble. La propiedad temporal es una forma de tenencia esencialmente antiespeculativa, dado que vale menos cada día que pasa.

La propiedad compartida y la propiedad temporal, además, se pueden combinar. Ambas provocan un fraccionamiento del dominio, diversificando así los precios, colaborando a la asequibilidad de la vivienda, sin perder estabilidad.

Y yo me pregunto: ¿Se podría modificar la Ley Hipotecaria actual, y contemplar los supuestos de desahucios, o próximos desahucios, con éstos modelos de adquisición?. Ya que no dejan de tener utilidades en la situación actual: si ya he satisfecho, por ejemplo, el 15% de la hipoteca, ¿por qué no puedo llevar a cabo una dación en pago parcial de manera que el deudor consolide dicho 15% ya adquirido como propietario y por el resto siga pagando una renta, transformando así una propiedad absoluta en una propiedad compartida, con un esquema de acompañamiento para el total acceso al dominio en condiciones adecuadas?.

 

 

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