EL PORQUÉ DE LA LENTA RECUPERACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL EN ESPAÑA: ¿ES BUEN MOMENTO PARA INVERTIR?

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La semana pasada (traigo a este post de forma sucinta) hablaba de que entendía que la recuperación del mercado inmobiliario era un hecho, a mi juicio, pero que su recuperación estaba siendo lenta a la vista de factores como: el importe medio de las hipotecas para compra de vivienda ha mantenido una tendencia de moderado aumento desde el inicio del año, el  índice de precios de vivienda que nos indica el INE, deja entrever, que los precios de las viviendas están tocando fondo en España en 2014, la demanda de vivienda aumentará por la recuperación cíclica de la economía, la financiación, en donde persiste el descenso de la proporción de ventas financiadas con hipoteca: dominan aun las ventas de inversores; el empleo (todavía altos índices de paro, y descenso población activa), que provocan que una parte de la nueva demanda de vivienda se canalizará hacia el alquiler, a la vista de la todavía difícil consecución de un préstamo para compra de vivienda y, sobre todo, por las características de los nuevos empleos, en lo que todavía predomina la precariedad; la debilidad de las transacciones, (todavía es importante la recuperación de las ventas a españoles residentes en 2014); y, por último que puede acelerar la reducción del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas.

Leyendo el informe sobre el mercado residencial en España, emitido por Bankinter el pasado 18/07/14, se introduce una variable interesante a tener en cuenta, y es que a la vista de los datos, creen que durante 2015, y, progresivamente, la vivienda volverá a ser un activo interesante en el que invertir, una vez el precio se ha ajustado, y ha descendido la rentabilidad de depósitos bancarios y deuda pública. Ahora bien, solo para inversores que tengan un patrimonio elevado, a más de cinco años vista y tras una rigurosa selección del inmueble. Esa es la opción apuntada por Bankinter. (enlace a su blog http://bit.ly/UwvAqy ).

A su juicio, la tendencia en compraventa de inmuebles es alcista. “Las cifras de ventas de viviendas durante los primeros meses del año corroboran que nos encontramos en un cambio de tendencia, que no vendrá definido por un rápido despegue de la demanda, sino por una recuperación más lenta que en ciclos anteriores”, según Bankinter.

Coincido en su análisis en que si  la demanda de residencial, aumenta,  no será por las rentas medias, sino por las rentas altas, porque, a, el descenso de la población, hay que sumarle la falta de crédito. Según el INE el grupo de quienes tienen entre 25 y 49 años se reducirá en cuatro millones de personas entre 2014 y 2023, a lo que se sumará el retorno a sus países de los emigrantes. En cuanto al crédito hipotecario, continúa descendiendo, y no se reactivará dado el grado de endeudamiento de la banca, la morosidad que no se reduce y que las medidas anunciadas por el BCE descartan el crédito para la adquisición de vivienda.

En el lado positivo, la mejora viene anticipada porque la economía española acumula ya tres trimestres consecutivos en fase de expansión y el PIB crecerá un 1,3% este año, y un 2,1% durante 2015. Además, espera una reducción de la tasa de paro hasta el 22% a finales de 2015. En el lado de la demanda, las compras de viviendas por parte de extranjeros no residentes suponen ya el 16%, impulsadas en buena parte por el notable crecimiento económico de Alemania y Reino Unido y las ventajas de clima y seguridad españoles. Los asiáticos están especialmente interesados por entrar en Europa vía España aprovechando los visados de residencia para inversiones en inmuebles de más de 500.000 euros.

Se asegura en el informe que en un corto plazo de tiempo el inversor dejará tener interés por el terciario, interés que trasladará al residencial.

Pero de lo que más destaco de este informe por la rotundidad con que la entidad financiera lo afirma, es que están en el pleno convencimiento de que para 2015 se esperan repuntes de precio en algunas de las mejores localizaciones y augura un aumento de hasta un 4% en 2015. Hay que decir que ya hay varios estudios de mercado que han detectado aumentos de precio en algunos barrios de las grandes capitales que han consumido el stock.

Bankinter apuesta por un aumento en el precio medio de la vivienda en un plazo de nueve a doce meses. Este es uno de los datos para que se incline por preferir la inversión en activos inmobiliarios residenciales en buenas ubicaciones de capitales y costa, a la vista del actual  repunte en la rentabilidad del alquiler y el futuro repunte de precios y pensando en quien tenga un buen patrimonio que le respalde. En cualquier caso entiendo que siempre pensando en un umbral de ROI, estimado a medio plazo, (tres-cinco años).

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