OCUPACIÓN Y LICUACIÓN PARA PALIAR LOS GASTOS DE UNA VIVIENDA VACIA (RENTABILIZAR MEDIANTE OCUPACIÓN: PARTE I)

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En el anterior post hablaba de que en mi humilde opinión, hoy en día, tener una vivienda vacía es un lujo. Para evitarlo hay que acudir a la ocupación o a la licuación del patrimonio inmobiliario, que se desarrollan a través de distintos productos, para rentabilizar dichos bienes.

La ocupación de la Vivienda propia por un tercero es de todos  conocida: el alquiler. Ahora bien existen distintas fórmulas para explotar el alquiler, que presentan distintas características jurídico-financieras, a la hora de evaluar cual nos interesa más:

  • El arrendamiento de casas da interesantes rentabilidades por tres vías distintas: por residencia habitual, temporal y de uso turístico
  • Esta compleja realidad para el particular está sujeta a tres leyes
  • Cada modalidad exhibe diversa rentabilidad y desigual trato fiscal
  • Este negocio se adapta a las necesidades de todos propietarios

El alquiler se ha convertido en los últimos años en mucho más que un régimen de acceso a la vivienda. Representa uno de los negocios más jugosos del momento. Sólo en su vertiente tradicional (para residencia habitual) arroja una rentabilidad muy superior a la que ofrece la mayoría de productos financieros. Hasta un 4,6% de beneficio da el alquiler, según el Banco de España.

Pero el arrendamiento no sólo puede explotarse en viviendas habituales. Hay otras formas de exprimir un inmueble en este régimen que pueden llegar a ser hasta más atractivas económicamente para los caseros en grandes ciudades como Madrid: el alquiler temporal y el turístico. Ambas alternativas, sobre todo la vacacional, se alzan como interesantes fuentes de ingresos.

Esta triple realidad contractual del arrendamiento pasa desapercibida para gran parte de los ofertantes, pese a que entre estos destacan los inversores particulares que han adquirido piso para alquilarlo y rentabilizar su dinero. Supuestamente, más informados. A este perfil principal de arrendadores habría que añadir los propietarios herederos, los que se trasladan de ciudad o se van durante un tiempo a vivir a otro país, etc.

Para cada uno de estos arrendadores existe un alquiler a medida de sus necesidades: habitual, temporal y turístico. ¿Saben cuál es el suyo? O, mejor dicho, ¿son conscientes de que pueden optar a tres modalidades de este negocio ?. Desde cualquier Departamento  de análisis de activos, como por ejemplo, en el de IBESCO ASSET MANAGEMENT, se cree que “la mayoría no está al tanto”. “En general, hay una gran desinformación sobre el alquiler y sus legislaciones y, especialmente, en la fiscalidad de cada uno de los contratos”.

Dando respuesta a esta compleja realidad para el casero de a pie, han surgido empresas como la citada IBESCO ASSET MANAGEMENT, que gestiona todas las modalidades: corta, media y larga estancia. “Ofrecen un servicio con el que ayudan a optimizar el rendimiento de los inmuebles y evitan al propietario lidiar con el lío normativo que envuelve a este mercado”. Esta firma, a modo de ejemplo, maneja actualmente una cartera de 780 inmuebles, y cerró 2.163 contratos de arrendamientos en la capital en 2014.

Y es que la variada y, por lo tanto, confusa legislación representa posiblemente el gran hándicap para el heterogéneo negocio del alquiler. Mientras que el arrendamiento de vivienda habitual y el de temporada se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 y supletoriamente por el Código Civil, la base normativa del turístico está en manos de las comunidades.

En este sentido, la Comunidad de Madrid, urgida por el sector hotelero, aprobó un decreto sobre las casas turísticas en el mes de julio de 2.014.  Una legislación, esta última que presenta muchos claro-oscuros, para el sector inmobiliario y financiero-inmobiliario en general; dado que, entre los requisitos que recoge el decreto madrileño hay uno que levanta ampollas en el sector: el periodo mínimo de alquiler de cinco días (no hay tiempo máximo). Un polémico punto que colectivos como la Asociación de Gestores de Viviendas de Uso Turístico (Asotur) tiene recurrido en el Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

¿QUE SON Y CUÁLES SON LOS PRODUCTOS DE OCUPACIÓN DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO?.

ALQUILER VIVIENDA HABITUAL

Contrato por el cual el propietario de un bien (arrendador) cede el uso y disfrute del mismo a otra persona física o jurídica (arrendatario) durante un tiempo determinado a cambio de uno o varios pagos acordados en tiempo y cuantía. El hecho distintivo del contrato de alquiler es que la titularidad del bien no cambia. Sólo se cede el usufructo temporalmente, recuperándolo el propietario al finalizar el contrato. Por extensión, se denomina asimismo alquiler al montante del pago o pagos a realizar por parte del arrendatario al arrendador.

Para muchos, arrendar una vivienda como residencia habitual es el mejor camino dado que una opinión mayoritaria, es que, este tipo de contrato es la opción más rentable a largo plazo”.  Entre otras razones se pueden esgrimir están que este alquiler proporciona una continuidad en los ingresos y también goza de una fiscalidad favorable (el 60% de los ingresos está exento de tributación y el 100% si se alquila a menores de 30 años – exención total que desaparecerá a partir de 2015 con la reforma fiscal-).

No estando del todo de acuerdo, lo cierto es que el alquiler habitual vive un momento dulce y gana terreno a la cultura de la propiedad, por lo que goza de alta demanda -este régimen copa más del 20% del parque residencial-. No en vano, hay hasta vehículos, como Empresas Patrimoniales y Socimis, para explotar este alquiler con una fiscalidad más interesante todavía.

En contra del alquiler habitual juega la inseguridad jurídica e impagos de un inquilino moroso. Sobre todo, si se gestiona el arrendamiento personalmente y no a través de una empresa profesional, que suele asegurar el cobro de la renta. Además, en caso de querer dejar de arrendar la casa, el casero debe esperar cuatro años (tres de prórroga obligatoria y otro de prórroga tácita), a no ser que el arrendador alegue necesitar el inmueble para él o para uso de familiares de primer grado.

ALQUILER TURÍSTICO

La Comunidad de Madrid publicó el pasado 31 de julio el decreto en el que se regulan las viviendas vacacionales en alquiler, la última fórmula del negocio del arrendamiento y que tiene que legislar cada región. Según este texto, se considera vivienda de uso turístico a “aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad (…) con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”. Estas casas, puntualiza el decreto, no tendrán carácter de residencia permanente y deben ser arrendadas durante un periodo mínimo de tres meses continuados al año, computándose las estancias por días, semanas o meses. Los interesados en convertir sus casas en viviendas turísticas están obligados a cursar una declaración responsable de inicio de actividad (empresarial), junto con la documentación necesaria que certifique las características del piso. Entre los requisitos más controvertidos está el periodo mínimo del contrato: no inferior a cinco días. El Gobierno regional no habla de las rentas a fijar (que incluirán todos los suministros de luz, agua, gas, el servicio de limpieza, etc.) y aprueba la creación de viviendas turísticas en cualquier zona de la región. En cuanto a la tipología, estarán compuestas, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño, pudiéndose denominar estudios si el dormitorio está en el salón-comedor-cocina. Además, deben disponer de un número de teléfono de atención permanente para los usuarios. Como elemento distintivo, exhibirán en sus puertas de entrada una placa que certifique su uso turístico.

El principal incentivo que exhibe el contrato de vivienda turística, además de avalar la libertad de pacto, reside en la elevada rentabilidad que puede llegar a producir. Eso sí, no está asegurada al depender del nivel de ocupación. Según la ubicación del inmueble, el rendimiento puede ir desde el 5% hasta el 25%-30%. Este, es un arrendamiento de mucho beneficio y de mucho riesgo, también, dado su carácter eminentemente estacional, por eso hay que gestionarlo muy bien. A los ingresos que proporciona, hay que restar las comisiones del portal por el que se comercializa y de la empresa intermediaria si la hay, la limpieza, la lavandería, el agua, la luz, etc.

Ante esta incertidumbre económica, un buen gestor de activos, baraja una opción mixta. “¿Por qué no arrendar una casa como turística menos de tres meses al año, límite que marca la ley, y el resto del ejercicio bajo un alquiler temporal?. De este modo, un particular o empresa pueden hacer caja vía turística en los meses fuertes del año y durante el resto del ejercicio buscar inquilinos temporales (estudiantes, ejecutivos, etc.)”.

Por otro lado, la vivienda turística está sujeta a unos perjuicios económicos tributarios y fiscales. Ni arrendador ni arrendatario se benefician de incentivos fiscales y los propietarios quedan sometidos a una tributación y a una fiscalización sobre los ingresos obtenidos (21% de IRPF y 10% de IVA) al tratarse de una actividad empresarial. Además, el arrendador debe constituirse en persona jurídica o darse de alta de autónomo.

ALQUILER TEMPORAL

La segunda vía de negocio del alquiler es quizás si cabe menos conocida, y por tanto, minoritaria: el temporal, sujeto a “viviendas no permanentes”, según la ley (la diferencia con el turístico es que no puede anunciarse en portales vacacionales). Su gran ventaja es la flexibilidad, por la que el dueño puede recuperar la casa cuando se pacte. Esta fórmula es idónea para los que dejan un tiempo su ciudad o país y buscan rentabilizar su piso en vez de dejarlo vacío. “También es la mejor opción para el que quiere vender, pero prefiere esperar a que suban los precios sin atarse al inquilino fijo”. En este tipo de contratos los beneficios suelen ser más altos, aunque intermitentes. Explica que con el alquiler temporal pueden arrendarse inmuebles por 1.500-1.800 euros mensuales que en el mercado normal saldrían a 1.200 euros. Estas altas rentas se logran a través de empresas como la citada IBESCO ASSET MANAGEMENT, que trabaja, por ejemplo, con grandes compañías, a las que busca alojamientos puntuales para sus empleados. Al igual que las viviendas turísticas, las temporales tampoco disfrutan de beneficios fiscales.

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