OCUPACIÓN Y LICUACIÓN PARA PALIAR LOS GASTOS DE UNA VIVIENDA VACIA (RENTABILIZAR MEDIANTE LICUACIÓN: PARTE II)

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El concepto de licuación del Patrimonio Inmobiliario: Son productos financieros –inmobiliarios que permiten a las Personas Mayores de 65 años rentabilizar en vida sus viviendas, obteniendo ingresos mensuales (en función de su edad y del valor del inmueble), sin renunciar al uso y disfrute de por vida de su propiedad e incluso sin modificar la titularidad. Esto nos hace significar la primera de las diferencias: Todos podemos rentabilizar pero la licuación esta restringida a un grupo poblacional: A partir de 65 años en adelante.

Las alternativas expuestas en el presente post tratan de dar liquidez a un patrimonio inmobiliario obtenido habitualmente con años de ahorro y con la finalidad de completar los ingresos en un segmento de edad avanzada, especialmente a fin de poder pagar situaciones de mantenimiento de la autonomía personal o de la dependencia presente o futura, o en caso de necesidades económicas básicas.

Por tanto, en la mayoría de los casos, se dan las circunstancias siguientes:

Se trata de patrimonio generado con el trabajo personal o por herencia, y que por tanto ha sido motivo de tributación bien sea por IRPF o por Impuesto de Sucesiones, en su momento de generación.

Su uso fundamental va a ser, por el tramo de edad del segmento de población mayor, la financiación de situaciones de necesidad, relacionadas con temas de salud y autonomía personal.

La liquidez que el instrumento genera debe ser un motor de actividad, positiva en lo social y en lo presupuestario.

Como en su momento con las pensiones privadas (planes de pensiones y jubilación), debe darse la incentivación de este tipo de productos claramente favorecedores en lo social y necesarios para un adecuado equilibrio presupuestario actual y sobre todo futuro. Dicha incentivación pasa fundamentalmente por aspectos de índole fiscal y de índole financiera.

¿QUÉ  SON Y CUÁLES SON LOS PRODUCTOS DE LICUACIÓN DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO?

RENTA VITALICIA

Una Renta Vitalicia Inmobiliaria es un contrato regulado por el Código Civil, por el que cualquier persona mayor de 65 años percibe una renta mensual de por vida, a cambio de la cesión de la propiedad de su vivienda, pero manteniendo el uso y disfrute de la misma.

Las principales ventajas de las Rentas Vitalicias son:

– Recibir una renta mensual durante toda su vida.

– Mantener el total uso y disfrute de su vivienda.

– Formalizar la operación no supondrá ningún coste para la persona mayor.

– Dejar de abonar para siempre el IBI, derramas extraordinarias y seguros del continente de la vivienda.

– Excelente tratamiento fiscal.

Las principales garantías legales son:

-La operación se formalizará ante Notario en una Escritura Pública de Renta Vitalicia que queda escrita en el Registro de la Propiedad.

-En la escritura se establece una Condición Resolutoria como máxima garantía legal para asegurar el pago de las rentas.

-Posibilidad de obtener rentas superiores en caso de que la persona mayor desee o necesite el traslado a un centro residencial de personas mayores.

¿Cómo se calcula la Renta Vitalicia Mensual?

– Valor a la Esperanza de vida del Mayor.

– Valor de mercado de la vivienda.

-Valor del uso y disfrute de esta.

La Rentas Vitalicias se adaptan a las necesidades actuales y futuras de las Personas Mayores, aumentando de forma considerable su poder adquisitivo para que puedan vivir dignamente y fortalecer su calidad de vida en el proceso de envejecimiento.

Esta renta mensual de la que podrá disponer y disfrutar las Personas Mayores les van a permitir que puedan:

-Atender mejor a los gastos corrientes del día a día.

– Disfrutar más y mejor de su tiempo libre y de ocio.

-Disponer de asistencia domiciliar cualificada y profesional.

-Contratar servicios médicos y asistenciales privados.

– Financiar la estancia en un centro residencial.

HIPOTECA INVERSA

La Hipoteca Inversa es un Crédito con garantía hipotecaria destinado a Personas mayores de 65 años que sean propietarias de una vivienda, a través del cual las Entidades Financieras abonan a estas personas una Renta mensual, con la particularidad (y de ahí su denominación) de que la Persona Mayor no tiene que devolver las cantidades recibidas ni los intereses que se vayan acumulando, sino que la deuda queda aplazada al fallecimiento del contratante o del último de los beneficiarios, por lo que serán sus herederos los que deban cancelar el Crédito, si así lo consideran oportuno. Y todo ello, manteniendo la plena propiedad de la vivienda.

Es por tanto, un producto que pretende mejorar los ingresos y la calidad de vida de las Personas Mayores aprovechando su principal ahorro que no es otro que el de su vivienda.

Ventajas y Garantías

– Disponer de por vida de una renta mensual.

– Posibilidad de cobrar una cantidad inicial en el momento de la contratación.

– Mantener la titularidad de la vivienda con la posibilidad de alquilarla si en algún momento no van a seguir ocupando el inmueble, obteniendo de esta manera unos ingresos complementarios adicionales a las Disposiciones mensuales que le correspondan.

– No deberá abonar ninguna cantidad inicial por la constitución de la Hipoteca, a excepción de la Tasación del inmueble (la cual, en el caso de algunas Entidades, será reintegrada con cargo al crédito), ya que los gastos de formalización (Notario, Registro de la Propiedad, Seguro de Rentas Vitalicias Diferidas, etc.), irán a cargo directamente del capital total del Crédito Hipotecario.

Las operaciones se constituyen con Entidades Financieras autorizadas por el Banco de España. Además, la Ley establece que el solicitante de una Hipoteca Inversa disponga de un asesoramiento independiente, que le garantice una correcta contratación del producto.

Cómo se calcula la Hipoteca Inversa

Para el cálculo de las Rentas mensuales que en cada caso concreto corresponde a los titulares de una vivienda, se tendrá en cuenta la edad y el sexo del contratante y el valor de su vivienda (determinado éste por una tasación oficial), así como de las condiciones técnicas y financieras que aplique cada Entidad.

VENTA CON ALQUILER GARANTIZADO

Concepto

La Venta con Alquiler Garantizado o  Sale & Leaseback es una fórmula inmobiliaria por la que el propietario de una casa vende dicha propiedad pero sin dejar de hacer uso de la misma, ya que con la venta de la vivienda se realiza de forma simultánea a la constitución de un contrato de alquiler con el nuevo comprador por el plazo deseado por las Personas Mayores.

De esta forma, el alquiler garantizado o sale & leaseback, hace que las figuras de vendedor y comprador propias de cualquier compraventa se transformen automáticamente en inquilino y arrendador:

Por consiguiente, recuerde que al formalizar una Venta con Alquiler Garantizado o leaseback sobre su vivienda…

Usted vendería el 100% de su propiedad a un tercero, y por tanto, percibirá el precio total establecido por dicha venta: la compraventa que se realiza del inmueble es una venta convencional que suele llevarse a cabo con un descuento en el precio de mercado (el que convengan vendedor y comprador) y el aplazamiento de una parte del precio (por los plazos y cuantías acordados por las partes).

-El comprador de su vivienda se convertirá de forma automática en su arrendador, y Usted como inquilino deberá abonar mensualmente la renta de alquiler pactada: el importe de dicha renta se establece en base a las condiciones que tenga el mercado en cada momento, para una vivienda de similar ubicación y características.

No existe ningún requisito previo para realizar la venta de su vivienda mediante las figuras jurídicas de Sale & Leaseback o Venta con Alquiler Garantizado. Por tanto, es indiferente el valor que tenga su propiedad, la edad de los actuales titulares o si la vivienda tiene alguna carga hipotecaria. No obstante, el planteamiento de Venta con Alquiler Garantizado está orientado fundamentalmente a personas mayores de 65 años que desean conseguir un importante capital con la venta de su casa y a la vez mantener, el tiempo que consideren oportuno, la utilización de la misma.

Modalidades:

Se pueden diferenciar varios tipos de leaseback en función del plazo del alquiler que quiera fijar el vendedor:

Modalidad Venta con Alquiler Vitalicio / Sale & lease back vitalicio: esta modalidad consiste en la venta de la vivienda, estableciendo de forma simultánea unalquiler vitalicio, por el cual Usted se garantiza el poder permanecer como inquilino de su vivienda hasta su fallecimiento o hasta que Usted decida dar por finalizado dicho arrendamiento

Modalidad Venta con Alquiler Temporal / Sale & lease back temporal: en este tipo de leaseback, se realiza la venta de la vivienda, realizando el propietario uncontrato de alquiler por un plazo determinado (5, 10, 12, 15, etc.), transcurrido el cual, la Persona Mayor dejará de utilizar la vivienda. Es habitual esta opción cuando se tiene previsto un cambio de domicilio o cuando se realiza sobre una segunda residencia no habitual.

En cualquier caso, siempre será factible que el vendedor establezca a su conveniencia las condiciones económicas y generales que afecten tanto a la venta como al alquiler, puesto que las partes serán libres de fijar los acuerdos que estimen oportunos.

¿Qué gastos e impuestos tiene que asumir la Persona Mayor en una Venta con Alquiler garantizado?: como vendedor de su vivienda, la Persona Mayor tendrá que pagar exclusivamente el Impuesto de Plusvalía Municipal. A su vez, al convertirse en arrendatario / inquilino de su casa, tendrá que pagar un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el nuevo arrendamiento que se establece, si bien la cuantía de este impuesto no es elevada. En cuanto a los gastos propios de la vivienda,  la Persona Mayor sólo tendrá que pagar los recibos de los suministros de la casa y la Tasa de Residuos Urbanos, ya que el resto de los gastos e impuestos pasan a ser asumidos por el comprador.

Ventajas y Garantías

Hacer efectiva la venta de su vivienda sin renunciar a su uso, disfrutando de todas las ventajas de obtener en vida unos elevados ingresos con los que incrementa su calidad de vida y sin modificar su residencia, ya que permanecerá en su casa de siempre con todos los derechos que le asisten como inquilino.

Resolver todas sus problemáticas económicas, ya que la venta le permitirá cancelar posibles hipotecas, deudas, embargos u otros gastos imprevistos o necesarios a futuro, y a la vez disponer de los excedentes dinerarios que le sobren tras la liquidación de estas deudas.

Liberarse de importantes gastos generados por su vivienda, ya que dejará de abonar para siempre los recibos del IBI, las cuotas de la Comunidad de Propietarios y el Seguro del continente de la vivienda.

Fiscalidad Alquiler Garantizado:  benefíciese también de la excelente fiscalidad del leaseback para los mayores de 65 años, ya que la transmisión de su vivienda habitual, está totalmente exenta la tributación en su declaración de Renta (IRPF).

Asimismo, existe una deducción estatal para los inquilinos, de tal forma que aquellas personas cuya base imponible máxima no supere los 24.107,20 € podrán aplicarse una deducción del 10,05% de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler, teniendo siempre en cuenta el límite máximo que establece la ley.

Las garantías que existen para una Persona Mayor en la transmisión de una vivienda en régimen de Venta con Alquiler Garantizado son plenas:

La venta se formaliza en una Escritura Pública de Compraventa ante Notario, inscribiéndose la misma en el correspondiente Registro de la Propiedad.

El precio de la compraventa se recibe íntegro en el momento de la firma en Notaría. En los casos en los que una parte del precio de la compraventa se pactara mediante pagos aplazados, éstos quedan plenamente garantizados mediante la inclusión en la Escritura una Condición Resolutoria incluida en la Escritura y, por tanto, dicha condición también se inscribe en el Registro de la Propiedad.

El Contrato de Alquiler, que se establece de forma simultánea a la compraventa, se eleva también a público, quedando inscrito igualmente en el Registro de la Propiedad, lo cual garantiza a la Persona Mayor, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 13.1. LAU), que ni el comprador ni aquellos que pudieran tener derechos futuros sobre esa propiedad pueden rescindir el contrato de alquiler ni modificar sus condiciones.

El Contrato de Alquiler queda redactado por Abogados especializados en este tipo de operaciones que garantizan su fidelidad a las exigencias de la LAU, velando por sus intereses. Asimismo, se cumplimentan todas las exigencias legales: liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y depósito de la fianza establecida ante los Organismos autonómicos pertinentes.

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